2024/07/07(日)
「親族間売買」とは？通常の不動産売買との違いについて徹底解説
こんにちは。ナカオホーム三河不動産売却センターの佐藤です。
今回は不動産の「親族間売買」について解説します。
一般的な不動産売買と親族間売買の違い
通常の不動産売買は概ね当社の様な不動産仲介業社が間に入り、売主と買主をつなぐことが一般的と言えます。
以下の図が一般的な取引のイメージとなります。
一般的な不動産売買は不動産会社が売主と媒介契約（不動産売却を仲介会社に委託することです）を結び、売主の希望する売却金額をベースに、買い手となる買主を探すことが通常の不動産取引となります。
今回、解説します「親族間売買」は言葉の通り身内で不動産を売買することになります。
ここで言う身内は民法により親族の範囲が定められています。
親族の範囲（民法第７２５条）は、①配偶者（妻・夫） ②６親等以内の血族で「自分の」子供、孫、ひ孫、祖父母、叔父、叔母、いとこなどです。
③３親等以内の姻族「配偶者の」親や祖母、兄弟姉妹などになります。
厚生労働省参考資料（親族の範囲図）
https://www.mhlw.go.jp/shingi/2009/10/dl/s1027-8b.pdf
しかしながら、不動産の親族間売買については、民法上の親族の範囲外に当たる遠い親戚も対象となります。
親族間売買が行われる背景としましては、相続対策として子に財産を譲りたい、親族に資金援助をしたいなどの理由が挙げられます。
親族間売買の注意点
先ずは、注意点として、不動産売却は極めて専門的な知識が必要です。例えば各種法令上の制限や建築基準法などが挙げられます。
また、通常の不動産売買では不動産会社が「売買契約書」・「重要事項説明書」の作成や買主が必要な資料、所有権移転手続きまでワンストップで準備をしてもらえます。
そして、売買契約書で重要な「特約事項」も不動産取引の慣例に則って作成をしてもらえます。
よって、親族間売買であっても専門知識が豊富な不動産会社に売買の委託をする事がお勧めです。
この場合は書類の作成や各種手続きを不動産会社に任せる為、仲介手数料は発生しますが、売買に関してのトラブル防止などを鑑みると不動産会社を通さずに売買契約をすることは避けた方が賢明です。
もし、不動産会社を介さずに、取引上何かしらのトラブルが発生した場合は、売主・買主でトラブルを解決しなければならず、後々の親族間のお付き合いも考えると親族間売買は慎重に行う必要があります。
親族間売買のメリットについて（不動産会社を通す事が前提となります）
１：親族間売買の為、一般的な取引と違い買い手を探す時間が無くなります。
2：売却の条件に関して融通が利きやすくなります。
但し、親族間売買でも売主と買主は平等な立場となりますので、どちらかが不利益を被る条件の提示は避けるべきと言えます。
3：買主が売却金額を決める事が多いです。
通常の不動産売買は売主が売却金額を決めて販売をしていくことが通例ですが、親族間売買に関しては売主・買主が親族関係となる為、双方合意の上、売却金額を設定できます。
但し、ここでも注意が必要な点があります。
親族間売買の為、例えば祖父が孫に不動産を売却するとしますと、祖父としては可愛い孫には安く売却してあげたい心理が働くと思います。
そして、周辺の相場や売却物件の不動産評価額より「著しく低い価格」で取引をしてしまうと確定申告時に税務署から「みなし贈与」と判断され、親族間売買ではなく贈与とみなされ「贈与税」が買主に課せられるケースもあります。
この「みなし贈与」に関しては、税務署では明確な判断基準が示されていません。
故意でなくとも明らかに相場よりも安い取引となった場合には、「みなし贈与」とされる可能性がある為、売却金額の設定には注意しましょう。
適正な価格設定には周辺相場や固定資産税評価額、路線価などがありますが、親族間売買で価格を決める際は、路線価（周辺相場の約８割）をベースに設定することで「みなし贈与」を回避することができます。
親族間売買のデメリットについて
1：住宅ローンの審査が厳しくなるケースが多々あります。
理由としましては、金融機関が貸し出した資金が不動産取得以外の使途で利用されることを警戒される為です。
また、「みなし贈与」が疑われたり、低い住宅ローン金利で住宅取得以外の使途で資金が利用される可能性があり、金融機関としては資金の利用使途について、後追いが難しい為、金融機関としては親族間売買に対しての融資に消極的になってしまいます。
2：本来受けられるはずの税制上の特例が適用できない場合もあります。
その特例の一部を上げますと、「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係わる譲渡所得の特別控除」などが適用されない場合があります。
3：親族間でトラブルが発生することがあります。
本来、相続できると見込んでいた親族が知らない間に他の兄弟姉妹のものになってしまうと、当然トラブルの原因となってしまいます。
親族間売買をする際には、他の親族や将来相続人となる親族の同意を得ておくことが必須となります。
まとめ
親族間売買は、通常の相場よりも安い価格で取引をしてしまうことが多々あります。
しかし、著しく低い価格設定をしてしまうと、前述の通り「みなし贈与」と判断され、結果として高い贈与税が課税される可能性があります。
よって、親族間売買でも適正な価格で取引を行い、不動産会社を介して取引することが賢明といえます。
ナカオホーム三河不動産売却センターでは、様々なケースの不動産売買に対応できますので、親族間売買をご検討の方は、是非当社にご相談ください。