2024/08/18(日)
不動産の買取保証制度とは？制度のメリット、デメリットについて徹底解説
こんにちは。ナカオホーム三河不動産売却センターの佐藤です。
いつもコラムをご覧頂き、誠にありがとうございます。
今回は「不動産の買取り保証制度」について解説します。
皆さん、最近よくテレビCMで「不動産の買取保証」や「引越しをせずに売却しても、その家に住み続けることができます」というような宣伝する事を見聞きしたことはございませんか？
買取保証は不動産会社によって様々な制度があり、それぞれメリット、デメリットがあります。
先ずは、買取保証制度の基礎的な所から解説していきます。
買取保証制度とは
一般的には、売主と不動産会社が媒介契約を結び、先ずは不動産会社に購入希望者を探す為の販売を依頼し、販売活動をしてもらいます。
そして、ある一定の期間で購入希望者が現れなかった場合に、予め取決めしておいた価格で、その不動産会社に「買取り」をしてもらう事です。
これは、「不動産仲介」と「買取り」を組み合わせた手法となります。
メリットは、もし購入希望者が現れなかった場合に、不動産会社が買取りをするので、確実に現金化ができます。また、不動産会社が買主となる為、仲介手数料は掛かりません。
しかし、デメリットは不動産会社による「買取り」の為、査定された価格の２割から３割程は安く買取りされます。
買取保証制度を利用するケースとしては、住み替えや親御さんの介護をする為に実家に戻らなくてはならないなど、早く現金化したい方が利用されます。
リースバックとは
自宅を売却しても住み続ける事ができる「リースバック」という制度も昨今耳にする事が多くなり、その制度を利用される方も年々増加傾向にあります。
この「リースバック」とは、自宅を売却して現金化した後に、不動産会社である買主（場合によっては投資家などの個人）と「賃貸契約」を締結し、買主に「家賃を支払う」ことで、引越しをせずに、そのまま自宅（元自宅）に住み続ける事ができる制度になります。
メリットとしては「家賃を支払う」ことで、そのまま自宅に住み続けることができる点になります。
また、自宅に住み続ける事で、周囲に知られずに売却ができること、売却する為「固定資産税」、「都市計画税」の負担が無くなることもメリットと言えます。
昨今、この制度を利用するケースとしては「老後のまとまった資金を得る為」、「残っていた住宅ローンの残債を返済できる」、「住み替えの場合、仮住まいとして利用できる」などがあります。
最も多いのは「老後のまとまった資金を得る」ことと言われています。
そして、リースバック制度は、「いつでも買い戻せる」こともメリットとして宣伝されていますが、現実的には買い戻すケースは難しいのが現状です。
買取保証との違いは「そのまま住み続ける事が出来る点」と「買い戻すことができる点」になります。
注意点
買取り保証は、予め買主となる不動産会社と買取り金額を決めて契約をするのですが、もし住宅ローンの残債が残ってしまう場合は、その残債については住宅ローンからフリーローンに変わりますので、金利が約5％と非常に上がり、更に購入してから１３年未満の場合、住宅ローン控除も対象外となりますので、再度返済計画や家計を見直す必要があります。
リースバックも同様です。
極力残債を残さない金額で買取りをしてもらう不動産会社を探す事が必須となります。
リースバックについても、買取保証と同様に、査定額から２割から３割ほど安く買取りとなる事が多いのが、現状です。
また、買主と賃貸借契約を締結する際に、家賃交渉が必要となります。戸建（分譲マンションも含む）と比べても普通のアパートより広い為、賃料が少々割高になることもあります。家賃についても、適正で且つ売主の状況などを考慮してもらえる会社を選ぶことが重要です。
買取保証やリースバックでお手持ちの不動産を売却した場合も、通常の不動産取引と同様に確定申告をしなければなりません。
売却した事により、その年度の収入が上がりますので、翌年度は国民健康保険料が１年間高くなりますので、注意が必要です。
更に、不動産を売却する事で、譲渡所得とみなされ、場合によっては、諸経費などを差し引いた「手残り額」に対して約２０％の税金が課税（所得税・住民税・復興特別所得税）される場合もあります。
しかし、国税庁も「マイホームを売った時の3,000万円の特別控除」や「相続した空き家を売却した場合の3,000万円の特別控除」など様々な制度を用意しています。
これらの、特別控除が適用されるか否かも、相談相手である不動産会社に確認をしておくことも重要な事と言えます。
また、売却した不動産の購入時の契約書が保管されており、結果として損失が発生した場合には上記の２０％の課税は控除されます。
但し、損失が発生した場合も確定申告は必要となりますので、注意して下さい。
不動産の査定について
不動産を売却する際に、必ず「査定」をする必要があります。買取保証やリースバックで査定を依頼する場合、「一括査定サイト」は、正直なところ、あまりお勧めは出来ません。
ネットで簡単に査定の依頼ができる点はメリットとしてありますが、一括査定サイトに登録している複数の不動産会社から、朝から晩まで、引っ切り無しに電話でのアプローチを掛けられます。
余談ではありますが、過去に商談をしたお客様も不動産の「一括査定サイト」に登録をして、多くの着信があり、「利用しなければよかった」と仰っていた方も複数いらっしゃいました。
大切な不動産を売却する事は、お客様ごとに様々な背景がありますので、ネットなどで、不動産会社の口コミなどを確認して、地元密着の３社程に絞って相談されることをお勧めします。
まとめ
買取保証やリースバックには、勿論ではありますが、それぞれメリット、デメリットがあります。それらをご理解した上で、お客様にとって最善な売却方法を提案してもらえる会社と如何にして巡り合うのかが重要であると思います。
買取保証やリースバックを選択される場合は、予め相場よりも安く買取りとなる事を覚悟して取引に向き合う事になります。
お手持ちの不動産の売却でお悩みの方は、不動産仲介や、自社での買取り実績が豊富な弊社ナカオホーム三河不動産売却センターに先ずはお気軽にご相談下さい。
お客様にとってベストなご提案をご用意してお待ちしております。
