2025/02/09(日)
定年退職後の方必見！お住まいを売却し、より便利な地域に住替えする方法とは？
皆さん、こんにちは。ナカオホーム三河不動産売却センターの佐藤です。
今回は、最近増加傾向にある「自宅の売却と住替え」について解説していきます。
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西三河エリアは人口が密集している市街化エリアと長閑な田園風景が広がるエリアが混在している事が特徴として挙げられます。
全国的に、少子高齢化が進み、手入れが行き届いていないお住まいや、空き家や空き地が増加傾向にあると共に、定年退職を迎えた方が住み慣れた土地を離れ、より便利な市街化エリアに住替えするケースも少なくありません。
住替えを検討する背景について
安城市を例として挙げますと、市街化調整区域（建築物の建設に対して強い規制が掛かっている地域）が約70％強を占めており、エリアにっよっては鉄道などの交通インフラや商業施設が整っていない地域が多く存在し、ご高齢の方から住替えについての相談をお受けする機会が増加しています。
年を重ねていくと共に、自動車中心の生活がいつまで継続できるのか不安になる事が大きな一因として挙げられます。
定年退職後の終の住処として「中古マンション」を選択される傾向が強く、仮に相続が発生した場合には、現金化しやすく、マンションは新築・中古を問わず比較的便利な立地が多く、不動産としての価値も下がりにくい事から人気が高いのがメリットとして挙げられます。
また、「中古マンション」への住替えを検討される理由として「庭（敷地）の雑草などの手入れが無くなる事」も挙げられます。
特に市街化調整区域の場合、敷地面積が広い家が多く、維持管理が億劫との声も耳にします。
「中古マンション」に住替えの場合は、庭のお手入れから解放され、基本的には自身の所有している「お部屋のみ管理するだけ」となりますので、維持管理が楽と言えます。
また、万が一、施設などへ入所して空き家となったとしても、お部屋の維持管理を子供世帯に任せても負担が少なくて済みます。
必要であれば、前述しましたが「現金化」して施設の費用として充てる事もし易いのがメリットとして挙げられます。
中古マンションへの住替えのデメリットについて
中古マンションとして売りに出る傾向としては築年数２０年～３０年台が多い為、別途リフォームが必要となる事を前提として物件の精査をしなければなりません。
そして、前述の築年数のような中古マンションの場合は駐車場がマンション敷地内に確保されていないケースも多々あり、駐車場使用料が別途必要となります。
駅近の物件に住替えができることはメリットですが、いきなり自動車を手放して住替えをする事は滅多にありませんので、その点に於いては注意が必要です。
また、マンションは新築・中古を問わず「管理費用」、「修繕積立金」が毎月発生します。
これらの費用は固定では無く、数年に一度「値上げ」される場合もあります。
これらの固定費はマンションを売却しない限り、発生し続けますので、この点についても注意が必要です。
ご自宅の売却の進め方について
また、住み替え先の選定については、ご自宅売却も同時進行で進めていかなければなりません。
その第一歩として先ずは、ご自宅の資産価値を掴む為に「査定」を依頼する事をお勧めします。
この査定でご自宅の不動産としての価値を知る事で、住み替え先に対しての予算を決めていきます。
そこから、売却額と条件の設定をします。
売却価格は、不動産会社と相談の上、適正な価格で売出していくことがお勧めです。
物件ごとに接している道路の幅員や方角、高低差など様々な要因で価格が決まりますので、例えば物件周辺の相場感と乖離した価格で売りに出すと、買い手が中々決まらない状況に陥ってしまう事も多々あります。
よく世間で言われているのが、「売りたい側は少しでも高く、買いたい側は少しでも安くしたい」という考えが働くものなので、「価格の決定」は慎重に行う事をお勧めします。
また、どの様な条件で売りに出すのかも重要なポイントです。
築年数が３０年以上であれば、「解体更地渡し」という条件を付ける事が一般的です。
しかし、築年数が３０年以下であれば建物の状態にもよりますが、「中古戸建」として売りに出す考えもあります。
この場合は、住み替え先に転居した後に所有権移転の手続きを行うことを条件として付けることで、引越しも1回で済み、負担は最小限に抑える事もできます。
「解体更地渡し」の場合は、買い手が見つかり次第、売買契約を取り交わし、敷地の境界確定などの手続きが完了し、所有権移転の準備・目途がついてから、住み替え先へ引越した後に解体工事に着手する事が一般的です。
いずれのケースもご自宅の売却と住み替え先の売買契約を同時に行いますので、スケジュール設定と管理を綿密に練っておく事が重要です。
税制面での優遇措置について解説
通常では、不動産を売却した場合、所有期間によって、税率が大きく変わります。
所有期間が５年以内（短期譲渡所得）所得税３０％＋住民税９％の合計３９％
５年以上(長期譲渡所得)は所得税１５％、住民税５％の合計２０％
この税率の違いは、所有期間が短いと「投資目的」とみなされる為です。
しかし、「居住用財産を譲渡（売却）した場合の3,000万円の特別控除の特例」という税制面の制度があり、いくつかの要件を満たす事ができれば上記の税金は売却に要した諸経費を差し引いた「手残り額」が3,000万円を越えなければ、無税となります。
もし、手残り額が3,000万円を越える場合は、その超えた部分に税金が掛かります。
この特別控除を活用する事で、より条件の良い住み替え先を見つける事ができる可能性が広がると思います。
詳しくは、国税庁のホームページをご参照下さい。
まとめ
不動産を売るのも買うのも、一時的ではありますが、人生の大きなイベントと言えますし、特に売却に関しては、経験した事が無い方も多く、どこから手を付ければ良いのか分からないと思います。
住み替えに限らず、お手持ちの不動産の売却を検討されている方は、是非とも弊社三河不動産売却センターにご相談下さい。
経験豊富なスタッフが無料で、お客様のご希望に沿ったご提案を用意してお待ちしておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
