安城市で農地売却の方必見！農地･･･｜不動産売却コラム｜安城・刈谷・知立・高浜・岡崎・豊田の不動産売却・買取・査定なら三河不動産売却センターにお任せください！土地・中古一戸建ての即日無料査定・即金買取を行っています！

本日は、農地の所有者の方々へ向けて、農地の売却に関する注意点についてお伝えいたします。

農地は、農業経営のために長年大切に守られてきた財産であり、売却という決断は慎重に行わなければなりません。

農地の売却には、さまざまな注意点が存在します。

まず、農地の売却に際しては、地域の土地利用計画や農地法など、法的な制約を確認することが重要です。

農地は、そのまま農業用地として利用されることが望ましいため、売却先の利用目的によっては、特定の条件を満たす必要がある場合もあります。

また、農地の売却は、地方自治体の関連機関との協議が必要となることもありますので、事前に相談や手続きを行うことが重要です。

今回は、農地売却のポイントとして大きく分けると2点ありますので、それぞれについて解説していきます。

市街化区域内の農地について

都市計画法では、土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に大別されます。

「市街化区域」内の農地に関しては、例えば購入者が住宅などの建造物を建築する際に土地の地目を「宅地」に変更する事が必要となります。
この場合、「農地法」が関連しますので、農地（畑、田など）を「宅地」にする為に、「農地転用の届出」が必要となります。

この手続きは行政書士に依頼をする事で手続きが円滑に進みます。

地目が宅地に代わるタイミングとしては、建物が上棟（建物の屋根が設置された時）後に、可能となります。

市街化区域内の農地を売却する事は基本的に難しくは無く、農地転用の届出のみとなりますので、特段注意すべき点はありません。

しかし、市街化区域内の農地であったとしても、売却が難しいケースも存在します。
それは「生産緑地」の指定を受けている場合です。

「生産緑地」は、市町村から指定を受けた農地となります。
指定を受けてから30年経過したら指定の解除ができ、売却する事が可能となります。

2022年に生産緑地の解除期限が全国的に経過し、生産緑地の解除をして売却や身内で住宅を建築するなど一時期は活発に解除されたこともあります。

もし、指定の解除をしていない場合は、色々な要件を満たさなければ解除はできず、売却する場合は極めて注意が必要となります。

また、一例として、生産緑地の主たる従事者（営農や自給自足する為など）が農業をするのが困難な障害や疾病を患った場合は申請により、指定の解除ができる場合もあります。

市街化調整区域の農地を売却する場合

市街化調整区域内の農地を売却する場合は、市街化区域の農地を売却する以上にハードルが高くなります。
注意点としては以下の点があげられます。

農地は農家または農業を起業する人にしか売却することができない

農地を購入できるのは、「現役の農業従事者」と「これから農業従事者として起業する者」、「農業法人」になります。
原則、農地は農業をするために必須の資産となっており、自由に、または簡単に農地の売却を認めてしまうと農業従事者が減少し、国の食料自給率が下がってしまう為です。

国策で最低限の食料自給率を確保することが前提となっていますので、農地の扱いや売買は市街化調整区域の場合、「農地法」で強固に縛られています。

そのため、原則として農業従事者ではない人に農地を不動産として売却することはできません。
また、「これから農業従事者として起業する者」の対象要件も次のように厳しくなっています。

以上の事から、農業1本で生計を立てていく覚悟がある人、または現役の農業従事者が農地を拡大したい人にしか売却することができません。

農地を売却するには農業委員会への届出、許可を受ける必要がある

各市町村に農業委員会は設置されており、農地や農業に関する指導や事務手続きをする委員会のことです。
農地を売却する場合は、農業委員会への届出、許可を受ける必要があります。もし、無許可で農地を売却した場合は契約自体が無効となりますので、注意が必要です。

市街化調整区域での農地の売却は他の不動産法制よりも厳しく、それだけ農地を保護しようとする意志が強力なのです。
農業委員会は毎日行われているものではなく、1ヶ月に一度程度、自治体によっては数カ月に一度しか行われていない場合もあります。そのため、決まった期日までに申請をしなければなりません。

農地売却に関する許可について

農業委員会によって出される農地の売却に関する許可は2種類あります。「3条許可」と「5条許可」です。

「3条許可」とは、「農地を農地のまま売却する際に必要な許可」となります。
前述しましたが、農地を将来の農家や知り合いの農家に売却する場合でも、農業委員会が許可をしなければ売買契約は成立しません。

「5条許可」とは、所有している農地を農地以外の土地として転用（農地の使用用途を変更すること）した上で、売却する際の許可となります。

農地を少しでも早く売却したい場合には、5条許可の申請をすることがお勧めです。

土地の地目を農地（畑や田）から別のものに転用し、一般の土地として売りに出す方法があります。

しかし、市街化調整区域の農地を転用して売却する場合は細かい条件があります。

一例としては、市街化に近い小規模な農地のみ転用が認められる点です。
広大な農地など、食料生産において重要度の高い農地については原則として売却の許可は認められません。

また、農地を農地以外の土地に転用することは、日本の食料生産量を下げてしまう原因となってしまう為、厳しい縛りが付きまといます。

3条許可、５条許可も基本的には農地法の内容で許可の可否が決まりますので、農地を売却する際には農地法の条文に目を通しておくことも必要です。

まとめ

市街化区域と市街化調整区域では、農地の売却に関して大きな差はありますが、売却できない訳ではありませんので、不動産会社の力を借りて売却する道筋を立てて、焦らずに売却を考えていくことがお勧めです。

特に、市街化調整区域での農地売却には、それなりの時間や準備など手間が掛かります。

少しでも高く農地を売却する為には、農地法を始めとした農地売却の注意点を押さえておくことが重要です。

必要に応じて、農地のまま売却したり、宅地などに転用し一般の土地として売りに出して、少しでも多くの利益を残せる方法で売却を成功させましょう。