2024/03/31(日)
古家付きの土地は売れる？売却時の注意点と高く売るためのコツを徹底解説
皆さんこんにちは。ナカオホーム三河不動産売却センターの佐藤です。
今回は古家付きの土地の売却について解説します。
不動産の売却する際に、売り手側は色々な条件を設定できることをご存じでしょうか？
例えば、「現況渡し」といって、古家付き場合は解体をせずにそのままの状態で売却する条件や、
「契約不適合責任免責」といって、売り手側が売却した土地、建物に関して一切の責任を負わない条件を付加できます。
この「契約不適合責任」については後に詳しく解説します。
また、「引渡し時期」も不動産売買では重要な条件と言えます。
古家付きの土地について、売却時の注意すべきポイントや高く売るためのコツについて、
よくある3つのケースを交えて情報を提供しますので、不動産売却を検討されている方は是非ご参考下さい。
中古戸建として売却するケース
ケースバイケースにはなりますが、
もし家屋の状態が良い場合は、中古戸建として売却できる可能性があります。
例えば、当初は建物を解体し、土地として売却を検討されていた場合に、
実際に現地査定で建物を確認し、状態が良く、綺麗に使用されていたケースであれば、
一旦は中古戸建での売却のご提案と、「中古住宅の買取り専門業者」へ買取りの打診を行うこともできます。
中古住宅の買取り専門の業者は、一般顧客よりも売買価格は下がってしまう事が多いのですが、
売主にとって契約の諸条件にリスクが無く安心した取引となるケースが多々あります。
このリスクというのが、冒頭で触れた「契約不適合責任」というものです。
これは、不動産取引では、購入後のトラブル防止を目的とし、
売主は「契約内容に適合したものを買主に引き渡す」責任があります。
また、引渡し後も、契約書面上で定められた期間内に、契約内容にない不具合等が発見されると、
買主より売主に対して、「修繕請求・代金減額請求」または、損害賠償請求や契約解除の可能性が付いて回るので、
売主は定められた期間が終了するまで、気の抜けない日々を過ごさなくてはならない可能性があります。
具体的には、雨漏り、シロアリ・腐食・配管故障などの目視が難しい部分を指す場合が多いです。
買取り業者の場合は、この契約不適合責任を免責にして取引に応じてもらえる事が多いので、
先ほどのリスクを負う事無く、安心した取引ができます。
ここで注意点としては、仮に、買取り業者が建物を内見する場合は、
フルリフォームをすることが前提となるので、売主様へのご質問等はほとんどありませんが、
もし一般のお客様が建物を内見する場合は、建物をより良く見せる為に入念に清掃をしておく事が必須となります。
また、売主として実際に住んだ感想なども熱意を持って伝えたりしなければなりませんので、
事前準備に時間を掛けていかなければなりません。
平成以降に建築された住宅は、比較的状態が良い物件が多く、中古戸建として売却するケースも多くあります。
しかし、販売活動を始めてから、中々反響も無く、売却まで時間を要す場合は、
「解体更地渡し」に条件をシフトし、土地として売却した方が早く売却できるケースも世の中には存在します。
解体更地渡しで売却
次によくある条件として「解体更地渡し」で売却する場合について解説します。
古家の築年数が40年以上経過していたら、基本的には売主負担で解体をする事を前提で売却となるケースが殆どです。
解体費用も不動産売却時に諸経費として計上できますので、予め複数の解体業者で
費用の相見積もりを取っておく事で、最終的にお手元に残る金額の把握がしやすくなります。
また、解体更地渡しにする事で反響も多くなる傾向があり、場合によっては早く、高く売却できるケースもあります。
ここでの注意点は、売却する不動産に売主が居住中、もしくは片付けが終わっていない空き家の場合は、
契約書面上で買主と合意した期日までに、不用品の片付けや次の住まいを探し、引越しが必要となるケースもあります。
解体更地渡しは、基本的に不用品などの残存物が一切無い状態にすることが必須となります。
最近、不用品の回収・片付けをする業者のチラシがよく投函されていますので、
周囲に頼れる身内がいない場合は、このような業者に依頼する事もお勧めです。
現況有姿渡しについて
冒頭の「現況渡し」がこれに当たります。
売主様の心境として、少しでも売却で得た資金を多く残したいと考える方が多くいらっしゃると思います。
そこで、売主は解体をせずに現況のまま売却し、建物の解体は買主負担とする条件を付けて売却する手法もあります。
仮に買主負担にて、建物を解体する条件で取引をした場合、買主としては建物のみの解体を条件としているので、
前述した「解体更地渡し」と同様に、建物内の残存物を撤去しなければなりません。
また、「現況渡し」でよくあるのが、価格交渉が入る点と言えます。
不動産の取引では、
「売主としては、できるだけ高く売りたい」、逆に「買主はできるだけ安く買いたい」という心理が常に働きます。
「現況渡し」の場合、解体費用分の値交渉が入る事が多くなる傾向が強くあります。
よって値交渉が入る事を前提に売出価格を少し高めに設定することも売却手法として、一般的とも言えます。
売却価格の設定と条件について
そして最後に「高く売るためのコツ」で最も重要な売出し価格の設定と条件について解説します。
実際に、周辺の相場や売却したい物件の状況を無視した高い価格設定をして
長期間売れずにスーモやアットホームなどのネットに掲載され続ける物件は、意外にも世の中には多く存在します。
インターネット環境がここ数年で劇的に変化しており、現在ではいつでも・誰でも・簡単に
不動産情報に触れる機会が増えています。
更に、よく業界で聞く事が多いのが、
現実を無視した高い価格の査定をして、売主をその気にさせてしまう業者も存在します。
ここで注意しておきたいのは、査定価格の根拠を正確・正直に伝え、無理な価格査定をしない業者を選ぶことです。
よくネット上で一括査定サイトなるものが多く存在しますが、
お客様の大切な資産である不動産売却をネットでの査定サイトで進めていくのは、あまりお勧めできません。
但し、とりあえず査定してみて所有している不動産の価値がいかほどの物かを知りたい場合は
このようなサイトを試してみるのも、一つの手段としては良いのかもしれません。
売却の条件として、よく付けられる条件は、
前述の「解体更地渡し」・「現況有姿渡し」では、
地中内埋設物（産業廃棄物や地盤改良杭、ガラなど）に対する契約不適合責任を
所有権移転（引渡し）の日から3カ月～6カ月間とする事が一般的です。
稀に、工事を着工したら地中から埋設物が発見されることもあり、
その場合、売主に通知と現場の確認の上、売主負担で埋設物を撤去することがあります。
また、買主から購入に際して条件提示をされるケースも多くあります。
この場合は、どこまで買主の条件を飲むのか柔軟に対応する心構えも必要不可欠な要素となります。
頑なに買主の条件を拒んだりすると、折角の機会を失う事にもつながってしまう事もあります。
その際は、不動産会社の担当者と相談の上、
売主・買主が双方ウィンウィンな状態になるように着地点を決めていく事をお勧めします。
また、いつまでに「引渡し」をするのかも重要です。
一般的には契約してから概ね2カ月から長くて4カ月後に引渡しをする事が多いです。
この引渡し時期については、売主側の事情と買主側の要望を擦り合わせして決めていく事になります。
まとめ
不動産売買は、あらゆる事を想定して様々な条件や価格の設定をする必要がありますが、
売却する際には、不動産会社と相談の上、条件を決めていく事がお勧めです。
古家付きの土地であっても売れる可能性は勿論あります。
注意すべき点は様々ありますが、売主様にとって最善の提案をしてもらえる不動産会社を
いかに見つけ出すかが不動産売却の要と言えます。
不動産の売却でお悩みの際は、是非、ナカオホーム三河不動産売却センターに、お気軽にご相談下さい。